Quận Multnomah, Oregon — Hôm nay, Hội đồng Ủy viên Quận đã thực hiện một loạt các hành động nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở giá rẻ tại Quận Multnomah, hợp tác với Thành phố Portland để giúp ngăn ngừa tình trạng vô gia cư gia tăng trong khu vực và tăng số lượng nhà ở được xây dựng và bán cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
Trong một cuộc bỏ phiếu nhất trí, Hội đồng đã thông qua nghị quyết mở rộng chương trình Cơ hội Sở hữu Nhà ở của Quận bằng cách mở rộng các yêu cầu về điều kiện thu nhập đối với người đăng ký. Chương trình này cho phép các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình mua nhà mới với giá lên đến 455.000 đô la và được miễn thuế bất động sản trong 10 năm.
Hội đồng cũng đã bỏ phiếu với tỷ lệ 3-2 để mở rộng chương trình nhà ở hòa nhập thành công của thành phố Portland bằng cách cung cấp thêm các khoản miễn thuế cho các nhà phát triển. Cụ thể, các khoản miễn thuế của Quận sẽ giúp khuyến khích các dự án nhà ở tại các khu vực có chi phí sinh hoạt cao ở Portland như khu trung tâm phía đông và đông bắc Portland trở nên khả thi về mặt tài chính, đồng thời đảm bảo rằng một phần các căn hộ mới được xây dựng sẽ vẫn có giá cả phải chăng trong 99 năm tới cho những người có thu nhập thấp hơn nhiều so với thu nhập trung bình, những người mà nếu không có chương trình này, chi phí nhà ở có thể khiến họ có nguy cơ vô gia cư.
Cuối cùng, Hội đồng đã nhất trí thông qua các thành phần quan trọng trong những thay đổi về sử dụng đất và quy hoạch đô thị gần đây của Thành phố vào bộ luật quy hoạch và kế hoạch tổng thể của Quận, nhằm thống nhất hai chính quyền và đảm bảo tính nhất quán cho một số khu vực chưa được sáp nhập vào Thành phố nằm ngoài ranh giới Thành phố.
“Chúng ta chỉ có thể giải quyết triệt để cuộc khủng hoảng nhà ở và tình trạng vô gia cư nếu có đủ căn hộ và nhà ở cho người dân, và hiện tại, chúng ta đang tụt hậu một cách nguy hiểm trong việc xây dựng những căn hộ đó”, Chủ tịch Jessica Vega Pederson cho biết. “Những hành động ngày hôm nay thể hiện sự tập trung của Quận Multnomah vào việc tăng nguồn cung nhà ở và giảm chi phí nhà ở, cũng như cam kết của chúng tôi trong việc thực hiện mọi biện pháp trong khả năng của mình để nhiều người hơn có thể tìm được nơi ở giá cả phải chăng để thuê, và những người khác có thể tìm được một ngôi nhà để mua.”
Hành động nhằm khắc phục tình trạng thiếu nhà ở
Một phân tích về nhu cầu nhà ở tại Portland năm 2023, cùng với một bản thống kê mới về đất đai có thể xây dựng, cho thấy thành phố cần ít nhất 120.560 đơn vị nhà ở nữa trong vòng 20 năm tới để đáp ứng nhu cầu — về cơ bản, cần phải xây dựng 5.200 đơn vị mỗi năm cho đến năm 2045.
Phân tích nhu cầu nhà ở của thành phố cho thấy dân số Portland đang ngày càng giàu có hơn, với 39% hộ gia đình hiện có thu nhập từ 100.000 đô la trở lên. (Thu nhập trung bình năm 2022 của một gia đình bốn người là 106.500 đô la.) Nhưng 44% người dân Portland có thu nhập thấp hơn. Và 53% sản lượng nhà ở trong tương lai cần phải có giá cả phải chăng đối với các hộ gia đình này để bù đắp cho sự thiếu hụt sản xuất nhà ở trong quá khứ và cũng để cung cấp nhà ở cho những người vô gia cư.
Hiện tại, việc xây dựng nhà ở đang diễn ra với tốc độ không đáp ứng được nhu cầu. Lãi suất cao, chi phí nhân công và vật liệu tăng cao, cùng với những ảnh hưởng kéo dài của đại dịch đối với chuỗi cung ứng đều đã làm chậm quá trình phát triển. Hậu quả thứ cấp là nếu không có các dự án nhà ở mới được xây dựng, doanh thu thuế bất động sản dùng để chi trả cho các dịch vụ thiết yếu của Quận dành cho người dân cũng sẽ bị đình trệ.
Bằng việc bỏ phiếu chấp nhận Bản phân tích nhu cầu nhà ở và Bản thống kê đất xây dựng của Thành phố, Hội đồng đang đảm bảo sự hiểu biết chung về phạm vi của vấn đề.
Hội đồng cũng đã thông qua gói dự án giảm nhẹ quy định về nhà ở được sửa đổi gần đây của Thành phố Portland, tạo ra các quy tắc nhất quán trên các khu đất đô thị chưa được sáp nhập vào thành phố trong toàn Quận. (Thành phố và Quận đã nhất trí áp dụng các thực tiễn sử dụng đất và quy hoạch đô thị nhất quán thông qua một thỏa thuận liên chính phủ năm 2002.)
Nằm trong nỗ lực thúc đẩy xây dựng nhà ở, đặc biệt là cho các gia đình, người cao tuổi và người khuyết tật, thành phố Portland cũng đã sửa đổi các quy định về phát triển để tăng cường các ưu đãi và giảm thời gian xin giấy phép, cùng với các yêu cầu khác về quy định. Những thay đổi này sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3.
Những thay đổi của Portland bao gồm việc tạm thời miễn trừ một số tiêu chuẩn như giảm số lượng chỗ đậu xe đạp dài hạn và không gian sinh hoạt ở tầng trệt, cũng như miễn trừ một số yêu cầu về thiết kế và yêu cầu về tiếp cận cộng đồng. Thành phố cũng đã thực hiện những thay đổi vĩnh viễn để cho các nhà phát triển thêm thời gian để xem xét phê duyệt quy hoạch sử dụng đất từ ba năm lên năm năm.
Ủy viên Nhà ở Thành phố Carmen Rubio đã yêu cầu Quận áp dụng các quy định và kế hoạch thay đổi tương tự để các sửa đổi có thể được áp dụng trong các khu vực mà Thành phố quản lý cho Quận. Những thay đổi này là một phần trong chuỗi cải cách mà Thành phố và Quận đang thực hiện để cắt giảm thủ tục hành chính rườm rà và giảm bớt rào cản trong việc xây dựng nhà ở.
Hội đồng đã nhất trí thông qua sắc lệnh khẩn cấp.
Tăng cường cơ hội nhà ở cho những người vốn bị gạt ra ngoài lề xã hội.
Hôm thứ Năm, Hội đồng đã nhất trí bỏ phiếu tạm thời mở rộng điều kiện tham gia Chương trình Miễn thuế Hạn chế Cơ hội Mua nhà để bao gồm nhiều gia đình hơn. Trước đây, các hộ gia đình không được có thu nhập vượt quá mức thu nhập trung bình để vẫn đủ điều kiện. Nhưng những thay đổi hiện tại cho phép một hộ gia đình có thu nhập lên đến 120% mức thu nhập trung bình, khoảng 137.000 đô la cho một gia đình bốn người. Những thay đổi này giúp chống lại lãi suất cao gần đây, vốn đã gây khó khăn đặc biệt cho những người mua nhà lần đầu.
Hội đồng thành phố đã phê duyệt việc thay đổi chương trình vào ngày 17 tháng 1. Theo chương trình này, nhà phát triển có thể đăng ký tham gia để tìm kiếm người mua nhà đủ điều kiện. Những người mua nhà này sẽ nhận được một khoản trợ cấp giúp giảm chi phí hàng tháng — miễn thuế trong 10 năm đối với tòa nhà, nhưng không miễn thuế đối với đất — và có thể giúp họ đủ điều kiện vay vốn. Trước đó, Hội đồng đã bỏ phiếu mở rộng số lượng nhà đủ điều kiện tham gia chương trình từ 100 lên 500 căn mỗi năm trong ba năm.
Chủ tịch Vega Pederson đã bày tỏ sự ủng hộ mạnh mẽ đối với sự thay đổi này, phần lớn là vì những cơ hội bình đẳng mà sự thay đổi sẽ mang lại cho người da đen, người bản địa và những người thuộc các nhóm sắc tộc thiểu số khác.
“Chúng ta biết rằng quyền sở hữu nhà ở là một lĩnh vực mà nạn phân biệt chủng tộc có hệ thống đã gây ra những tác động tàn khốc”, Chủ tịch Vega Pederson cho biết. Từ năm 1857 đến năm 1926, người da đen và người Mỹ gốc Phi bị cấm sở hữu nhà ở theo luật tại Portland. Và trong những năm 1960, hàng trăm ngôi nhà ở các khu dân cư chủ yếu là người da đen ở phía Bắc/Đông Bắc Portland đã bị phá hủy để xây dựng đường cao tốc liên tiểu bang 5 và Bệnh viện Legacy Emanuel.
“Thành phố chúng ta có lịch sử cưỡng chế người dân rời bỏ nhà cửa và khu phố của họ, và chương trình này có thể giúp giải quyết vấn đề đó”, Chủ tịch Vega Pederson cho biết. “Sở hữu nhà là chìa khóa cho sự an toàn của gia đình và việc xây dựng tài sản cho các thế hệ sau, và chúng tôi hoàn toàn ủng hộ cơ hội này để giúp nhiều người hơn có thể sở hữu được nhà.”
Hội đồng thông qua việc tăng cường các ưu đãi cho nhà ở giá rẻ.
Hôm thứ Năm, Hội đồng cũng đã bỏ phiếu mở rộng một chương trình mà Thành phố coi là thay đổi mạnh mẽ nhất trong số những thay đổi gần đây: chương trình nhà ở hòa nhập nhằm khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ trong các tòa nhà thương mại ở các khu vực có chi phí sinh hoạt trung bình và cao của Portland.
Được thông qua lần đầu vào năm 2016, luật này yêu cầu các nhà phát triển có hơn 20 căn hộ phải xây dựng các căn hộ giá rẻ và duy trì mức giá đó trong 99 năm, phục vụ các hộ gia đình có thu nhập không quá 80% thu nhập trung bình. Có sự miễn thuế bất động sản hoàn toàn đối với tất cả các căn hộ dân cư trong khu vực Trung tâm Thành phố và miễn thuế một phần đối với các căn hộ giá rẻ ở các khu vực lân cận khác dành cho các nhà phát triển duy trì một phần căn hộ của họ ở mức thu nhập bằng 60% thu nhập trung bình trong 99 năm.
Thành phố đề xuất rằng Quận nên cùng Thành phố mở rộng việc miễn trừ cho các căn hộ giá cả phải chăng hơn sang các khu vực có giá thuê cao hơn như Slabtown, Inner Eastside và Hollywood.
“Đây là một cách khá tốt để tạo ra nhà ở cho tầng lớp lao động ở những khu vực giàu có về mặt thị trường, nơi cả thị trường và các khoản trợ cấp nhà ở hiện có đều gặp khó khăn trong việc này,” Michael Andersen, một nhà nghiên cứu cấp cao của Viện Sightline, người đã làm việc về nhà ở hòa nhập ở Portland trong hơn một thập kỷ, phát biểu trước Hội đồng. “Đây là một thỏa thuận tài chính tốt.”
Các nhà quy hoạch cho biết chính sách này đã giúp đưa vào kế hoạch xây dựng tới 1.300 căn hộ giá rẻ mới, trong đó nhiều căn đã được đưa vào sử dụng.
Những thay đổi được đề xuất hôm thứ Năm cũng sẽ tạm dừng giới hạn miễn thuế hiện hành cho đến năm 2030 và cam kết thực hiện một nghiên cứu về tác động của việc này. Thành phố và Quận sẽ phải tiến hành một nghiên cứu vào năm 2027 để phân tích điều kiện thị trường nhằm xem liệu các ưu đãi này có còn cần thiết hay không. Và giới hạn sẽ được áp dụng trở lại vào năm 2030.
Nhà kinh tế học của hạt, Jeff Renfro, mô tả sự thay đổi này là một khoản đầu tư “rủi ro thấp” và cho biết việc mở rộng miễn trừ sẽ không ảnh hưởng đến dự báo doanh thu của hạt, vốn đã giả định tốc độ tăng trưởng doanh thu thuế bất động sản giảm do sự chậm lại đang diễn ra và dự kiến trong quá trình phát triển.
Ủy viên Julia Brim-Edwards đề xuất một sửa đổi yêu cầu Quận phải cung cấp báo cáo hàng năm về chương trình cho các khu vực thuế địa phương, bao gồm số tiền thuế bị mất và số lượng nhà ở giá rẻ được tạo ra, được phân loại theo mức độ giá cả phải chăng. Sửa đổi này đã được thông qua. Bà Brim-Edwards cũng đề xuất một sửa đổi để tăng mức trần lên 12 triệu đô la một năm, hoặc 60 triệu đô la trong 5 năm, nhưng sửa đổi này không được thông qua.
Sau một cuộc thảo luận dài, Hội đồng đã bỏ phiếu với tỷ lệ 3-2 để thông qua các thay đổi, như đã được sửa đổi, với các Ủy viên Brim-Edwards và Sharon Meieran bỏ phiếu chống, viện dẫn những lo ngại về việc thiếu giới hạn và tác động tiềm tàng đến các khu vực pháp lý khác nhận thuế bất động sản.
Chủ tịch Vega Pederson cho biết mặc dù quận không trực tiếp xây dựng nhà ở, nhưng có thể sử dụng quyền hạn của mình để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển.
“Huyện Multnomah có những công cụ hạn chế để khuyến khích xây dựng nhà ở, nhưng một trong những công cụ chúng tôi có là cung cấp các ưu đãi thuế tạm thời để đổi lấy việc xây dựng nhà ở giá rẻ, lâu dài”, Chủ tịch Vega Pederson cho biết. “Thành phố đã đạt được thành công thông qua chương trình nhà ở hòa nhập của mình trong việc giúp các dự án phát triển bao gồm nhà ở giá rẻ dành riêng ở những khu vực có chi phí sinh hoạt cao nhất trong thành phố trở nên khả thi về mặt tài chính. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của chúng ta, chúng ta cần nhân rộng thành công đó ở các khu dân cư có chi phí sinh hoạt cao khác.”
“Portland không thể làm điều này một mình,” Ủy viên Carmen Rubio nói. “Đó là lý do tại sao tôi đánh giá cao sự hợp tác của Quận Multnomah trong việc hỗ trợ mở rộng nhà ở dành cho người thu nhập thấp và việc Thống đốc coi nhà ở là một trong những ưu tiên hàng đầu của bà.”
“Tôi thực sự cảm thấy sự phối hợp giữa Thành phố và các đối tác chính phủ của chúng ta ngày càng được củng cố. Tôi đánh giá cao sự hợp tác này, và cùng nhau chúng ta có thể định hình một tương lai Portland tốt đẹp cho tất cả mọi người.”